【今日作者】拖拉机
IT圈里烧柴油的干货担当
很多IT圈的宝宝都是刚刚毕业搬来西雅图工作的同学，或者从其他地方搬来西雅图工作的朋友，收入普遍较高，搬来西雅图后第一件事就是忙着 买房子。
拖拉机很多朋友都是搬来西雅图后立刻买了房子，然而其中不少遇到了很多“坑”，不仅损失了钱，也耽误了很多时间。这也是这篇文章的背景，为了防止单纯善良的同胞们再次被“坑”，我们通过这篇文章 普及一些美国买房的常见雷区，而这些经验却是网络上大多数帮你“普及”房产知识的文章不会提到的。
买房子一定要找经纪么？
在美国买房子一般需要找一个买方经纪（Agent），作为买方代理人。很多人以为，买房子一定要找房产经纪，其实不然，买方经纪并不是法律规定必须的。很多经验丰富的本地买家会直接跳过经纪购房，当然前提是卖家也同意不找卖方经纪，这样买卖双方一共可以省掉房屋成交价格的6％ 的成本。
▌ 如果是第一次买房的同胞，最好还是找一个靠谱的买方经纪，因为房产交易涉及到很多法律流程，稍有不慎就会房财两空。如果交易过程出现任何问题，经纪会承担相应的法律责任，所以这个时候经纪起到了一个保证房产顺利过户的一个作用。
找经纪是免费的么？
几乎所有的房产经纪公司都会宣称，找买方经纪是免费的， 还能帮你砍价，为什么不找一个呢？法律规定，卖方需要拿出房屋成交价格的6%作为买卖双方经纪的佣金（其中卖方经纪3%，买方经纪3%），比如一个成交价100万美金的房子，买方经纪可以拿到3万美金作为佣金！这样看上去，买方好像真的没有出钱。然而，我们都知道“羊毛出在羊身上”，卖方本来94万的房子，为了支付佣金卖到了100万美金，这100万美金是谁出的？全部是买方出的！
等到你住了几年想卖房子的时候，你的房子至少要卖到106万以上才能保本，因为你要支付6%的佣金。当然这个时候你就不用担心了，因为这106万最终是买你房子的人出的。
绝大多数买方经纪一直在向我们的“傻白甜”同学们灌输：我作为你的经纪，是免费帮你选房看房买房，是帮了你天大的忙，你应该感谢我。然而，真相却是，陪你看了几次房子，帮你下了几个offer，经纪几个小时换回了几万美金作为回报（房屋成交价格的3%）。经纪和你的关系本质上是雇佣关系，而且是高额雇佣关系（你花费数万美金雇佣了经纪，经纪花费了少则几小时，多则几十小时的劳动力）。
▌在美国买房子，大多数买方经纪会对自己的客户进行返点，会在自己的3%的佣金里面拿出一部分来返还给客户。这也是选择经纪的一个重要因素，在选择经纪的时候需要谈好具体的返点数额。
房市火爆的时候，由于成交数量的增加，买方经纪会增加自己的返点，现在西雅图市场买方经纪大多能够做到1.5%的返点，如果自己开车看房，有些经纪可以返还2%的佣金。当然并不是说返点少的经纪就不好，很多经验丰富的经纪返点并不多，但可以提供很好的房产资源以及购房策略。
如何挑房子？
Location, Location, Location, 位置是买房子最重要的考量因素，网上很多教大家选房子的攻略，普遍是比较靠谱的，比如要看房子本身的居住状况，房子的学区，社区的治安等等。然而还有一些同胞们经常忽略的关键因素，很多经纪也不会主动提醒客户（现在很多的买方经纪被金钱冲昏头脑，并不是真正从买方利益出发的，经纪只是希望你尽快成交，经纪拿到佣金）。
雷区一：高压线，高压变电站以及传输线路对房子价格的影响极大，因为大家都担心辐射对于自己孩子以及家人的影响，即使政府声称辐射处于合理范围，大家还是很抗拒靠近高压线的房子。大家看到心仪的房子一定要先在政府网站搜一下当地的高压线路图，然后到房子周围看一看，有没有高压传输线路。比如沿着西雅图东区城市Kirkland的124th Ave NE有一条横贯南北的高压传输线路就对周边的房价影响很大。
雷区二：化粪池，化粪池也是一个本地买家非常在意的因素，如果房子靠近化粪池，夏天会引来很多蚊虫苍蝇还有异味。大家记得要买远离化粪池的房子。
雷区三：Waive Inspection，当房市火爆的时候，很多经纪建议买家waive掉Inspection。很多朋友不知道，即使waive掉Inspection，在卖方review offer（接受买方出价）前是仍然是可以做pre-inspection的, 这一步一定不要省，很多房子存在致命缺陷，可能需要花费数十万去修复，而这些缺陷只有做了inspection才能看出来。小编同时建议pre-inspection一定要求inspector提供report，这样如果房子一旦存在致命缺陷，inspector是要承担法律责任的。
上面几个雷区都是小编的朋友们亲身踩过的，希望大家引以为鉴。
如何下Offer？
挑到心仪的房子后，就到了买房子最关键的一步了：决定买价，然后给出自己的Offer（出价）。很多买方经纪不断向买家灌输现在的房市是多么的火爆，一定要抢，一定要加钱，对于房市的走势大家一定要自己心里有数，不要被经纪误导，记住，很多经纪是希望你加钱的，因为你每加1万，经纪就会多拿到300的佣金。下Offer的过程也是雷区密布，小编总结了几个：
Early Offer：顾名思义，就是在真正的bid offer之前给卖家一个数字（绝大多数是在售价基础上加很多了钱），询问卖家是否接受这个数字，一旦接受，房子不必经过bid直接成交。举个例子，你到珠宝店给女朋友买钻石项链，珠宝店要价一万美金，你直接说，“我出两万，你卖不卖？”。其实，一个房子都没有经过bid（竞价），就直接加钱的做法就是两个字：土豪！近期，有一些超级无耻的买方经纪，鼓励自己的客户下Early Offer，小编提醒大家，一旦遇到这样的经纪，一定要立刻辞掉。 Early Offer对于买家来说有百害而无一利，对于经纪的好处是最快速度拿到了佣金。
Bid Offer：这是最正常的一个步骤，大家各自出自己的offer，卖方经纪期间有可能会找出价最高的几个买家negotiate（谈判）价格。很多买家经历过这样一幕，你的经纪告诉你，有人出的钱比你多，询问你是否加钱，这个时候一定要看到对方的具体offer，有些经纪在这个步骤会欺骗自己的客户。
Backup Offer：和early offer相反，backup offer是指正常bid程序结束后如果卖方还是没有合适的offer或者房子过户的时候发生意外无法继续过户，卖方又不愿意重新进行bid，可以选择backup offer成交。Backup offer一般出价远低于售价，对于不是很着急买房的朋友是个不错的选择。因为backup offer失败率很高，大多数经纪根本不会告诉你这个选项。
西雅图的房市7月开始已经明显冷了下来，很多房子的成交价格都低于挂牌价格。大家出价的时候要多自己分析，冷静出价。记住，好的经纪是让你合理出价，必要时还要帮你压价的人，而不是一味告诉你“房市火爆，加钱才能买到房子”的人。如果IT圈的宝宝们也在买房子上面踩过“雷”，欢迎大家留言告诉我们，用我们的坚强抵抗这个充满套路的世界。
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